房价下调、成交冰封，买学区房的逻辑，已经变了

　　这一届家长不好当。

　　鸡娃与否的讨论还没有定论，与教育相关的学区房，也总是挑拨家长脆弱的神经。

　　比如，火的发烫的杭州，学区房却集体进入了黑暗时刻！

　　手握华师大附属校的新晋学区——蓝孔雀板块有小区5个月零成交；

　　成功跻身“双文澜”学区的桥西二手房，大批下调挂牌价；

　　对口崇文的近江板块，因“民转公”涨价一波，却遭遇成交量冰封；

　　老牌学区房文鼎苑，1个月内18套房源调低挂牌价，降幅从十几万到百万不等......

　　要知道，过去1、2年，杭州的学区房炒作相比深圳、广州，有过之而无不及，就连贴牌的伪学区房，房价都跟着扶摇直上。

　　学区房行情大变，主要原因在于杭州的几个教育大招：公民同招，平衡生源水平；分配生制度调整，重点高中分配比例提至60%；中考简单化，变相降低重中的门槛。

　　这些政策、措施，目的只有1个，稀释学区房的学区价值。

　　不仅是杭州，全国的学区房都在面临转变。

　　今年5月，中共中央政治局召开会议，提到防止以学区房等名义炒作房价。

　　上半年，上海、深圳、宁波、合肥等一、二线城市，都针对“学区房过热”问题发布新政，包括查处恶意炒作学区房行为、发布热点学区二手房交易参考价格、学区房限购等等。

　　学区房强制降温，已经是非常明显的大趋势了。

　　这样的大背景下，天津的政策态度怎么样呢？

　　只看今年的话，天津基本是按兵不动，没出来什么爆炸性政策。只有和平区悄悄的有些小调整，比如在小升初时强调学籍跟户籍一致，还只是隐晦的政策并无明文规定。

　　但再往前看，就会发现，天津在扭转学区房崇拜这一点上，已经悄悄努力很久了。

　　最直观的，就是天津祭出了4大政策：学位控制、初中多校划片、公民同招和集团化办学。

　　所谓学位控制，实际就是学区房的变相限购，一套房产在X年内，只能有1个直系子女就近在学区内入学，符合国家生育政策的二孩、三孩除外。

　　在天津，以下区域、学校已经实行6年一学位：

　　和平区实验小学、昆明路小学、岳阳道小学、鞍山道小学、中心小学、耀华小学、万全小学、万全第二小学、第二南开学校小学部；蓟州区第一小学北辰区全境滨海新区泰达区域滨海新区中新生态城区域

　　此外，海教园、武清区部分学校也开始控制学位。

　　海教园的政策是：同一时期一个居住房屋只对一户家庭提供义务教育学位，同一家庭多名子女不受限制，可共用这个学位。

　　根据字面意思，海教园的南开学校很可能实行的9年一学位。

　　武清区的控学位，针对的是杨村第八小学、杨村第十小学、杨村第十四小学、杨村光明道小学、杨村第五中学、杨村第八中学、杨村光明道中学等学校的对口小区。

　　每户地址相应学段相应学制（小学6年、初中3年）内只享有一次同校对口入学机会。

　　多校划片和公民同招，可以放在一起说。

　　目前，天津的多校划片只涉及小升初，而且只在市内六区和滨海新区部分区域实行，像环城、远郊以及滨海新区其他区域的初中，还是采取对口直升的方式招生。

　　附市内六区小升初划片情况：

　　公民同招也很好理解，小学、初中阶段，公办学校和民办学校同步招生。

　　报名人数超过招生计划的民办学校、公办初中，采取随机派位方式确定学生入学，随机派位工作由区教育行政部门统一组织。

　　这一政策，对小升初的影响尤其大，很可能想上的私立校没有摇上，学片内的重点公立中学又已经招满，那就要统筹到普中、菜中上学。

　　简单来讲，就是公民同招，让小升初失去了二次选择的机会。

　　去年，是天津实行公民同招的第一年，网上流传出和平区各学校初一期中考试平均分，可以发现，私立校的成绩依然是整体领先。

　　当然，由于信息来源不可考，这份数据也仅做参考，后期如果有更多、更权威的数据，我们也会在粉丝群及时分享。

　　另外，从去年的招生情况也能看出，尽管民办校失去了掐尖的优势，但和平区益中、嘉诚、双菱三所民办校还是一志愿招满，录报比2.67-2.94。

　　对比来看，耀华、二南开、一中、二十这几所重点公立校，录报比在1.42-2.1。

　　可见，私立校的地位还是在的。

　　最后一点，集团化办学。

　　集团化办学也分两种，一种是一体化办学，即一个好学校带领一批分校，比如南开中学、逸阳梅江湾学校、天外附属外国语学校等等；

　　还有一种，属于联盟式办学，即一所好学校牵头，收编2-3所薄弱校，保留原有校名，各个学校相对独立，比如和平区的岳阳、万全、昆明3大教育集团。

　　在天津，集团化办学已经颇有燎原之势，能说的名校分校、合作校一大把，有时间单开一篇详细说说。

　　集团化办学的意义，实际就是平衡不同区域的教育资源。

　　我们重点要讨论的是，全国各地都在为学区房降火，未来学区房真的会凉吗？

　　个人认为，并不会。

　　至少在未来3-5年，不会的。

　　学区房之所以火，本质问题就是优质教育资源的稀缺，这个局面不改变，学区房就凉不下来。

　　有人会问，集团化办学不就是解决这个问题吗？

　　难点在于，这些批量“生产”出来的“二代”名校，能不能成为名副其实的优质教育资源。

　　毕竟，一所学校能不能拿成绩说话，不光看校长管理、师资水平，生源素质、家庭环境等因素同样重要。

　　所以，只要鸡娃家长们还在，塔尖资源限定，学区房就会是我们永恒的话题。

　　但我们要承认的是，新政策形势下，买学区房的逻辑已经大不相同了：

　　首先，学区房的投资属性已经大大减弱，一方面，控学位的学校、片区越来越多，学区房的转手周期延长，市场流通性降低（参看和平的隐形新规）；另一方面，多校划片也在稀释单体学区房的价值，房价自然要受影响，这些都是投资学区房的不利因素。

　　对家长来说，过去买学区房买的是学校，重小背后就是重中，确定性很高，但往后，就要用选学片的思维来选学区房了。

　　就天津而言，有个很简单的办法：看对口小学+学片内的垫底中学。

　　比如河西区，二片的中心小学是名校，但初中水平相差悬殊，上有实验中学，下有全河西的垫底校梅江中学。整体来看，小升初的摇号风险就很大。

　　相比之下，一片重小占比高，初中也有领头校新华中学，剩下3所中学分别在中等、中下等，但没有垫底。即便运气不好，摇到一片的底，心理上也更好接受。

　　所以，个人建议，选学区房不要拼概率，就看学片的底，哪怕是1%的可能上菜中，摊到自家孩子身上，就是糟糕的既成事实。

　　还有一点，我们之前也说过，就是买老破小学区房，要越来越谨慎了。如果一定要买，至少遵循两点：一是邻近上学再买，越快用到越好；二是注意对比历史价格，反常溢价的就算了吧。

　　原因很简单，天津现在还没有小学的多校划片，但不代表以后不会有。

　　我们的首都邻居北京，就是个活生生的例子。

　　没有多校划片，买老破小就等于为学位掏钱，交了钱，100%上塔尖学校；

　　有了多校划片，买老破小就等于猜盲盒，花天价买个不能住的房子，得到的只是个上重小的概率，还会有多少人选择接盘呢？